鲍尔：爱尔兰房地产市场不需要欧洲央行那种利率轨迹

　　

　　任何关于房地产市场的说法都保证会获得大量的媒体报道，这就是我们对这个国家这个主题的痴迷。

　　在过去的一周里，ESRI发布了最新的经济展望，并对2025年的经济前景进行了积极的描绘。

　　修正后的国内需求预计将在明年稳步增长4.1%，平均失业率预计将略微下降至劳动力的4.2%，平均通货膨胀率预计仅为1%。

　　然而，最吸引媒体关注的是基于其建模的说法，即今年第三季度爱尔兰房价被高估了8-10%。

　　类似的模型会显示，早在2007年，房价被高估了近40%，我们都知道随后发生了什么。

　　我们现在可能很坏，但那时候的我们要糟糕得多

　　ESRI采用计量经济模型，包括家庭可支配收入和抵押贷款利率、信贷状况、住房存量以及25至44岁主要购房人群的人口比例等负担能力指标。

　　该模型得出的结论是，现在的价格比预期高出10%。我们该怎么理解这件事？我希望我知道。

　　全国平均房价

　　现实情况是，最新的CSO数据显示，9月份全国平均房价比2007年4月的峰值高出14.4%。不幸的是，没有迹象表明这种价格上涨趋势会很快被遏制。

　　在供应方面，今年我们可能会看到约33,000个住宅单位交付，根据开工情况，到2025年可能接近40,000个。

　　这两种结果仍然完全不足以满足被压抑的需求和实际需求

　　最重要的是，抵押贷款成本正在下降，并将继续下降。

　　过去一周，欧洲央行（ecb）宣布了2024年以来第四次降息0.25%，同时该银行的说法表明，随着欧元区主要经济体陷入困境，需要更低的利率，预计2025年将进一步降息。

　　爱尔兰的房地产市场，甚至整个经济，都不需要这样的利率轨迹。

　　对爱尔兰来说，这完全是一种顺周期的货币政策——但现实情况是，欧洲央行必须为大型经济体设定利率，而不是为爱尔兰这样的小经济体设定利率。

　　从2000年到2007年，欧洲央行（ecb）的利率政策完全不适合爱尔兰，助长了泡沫，泡沫最终破裂，带来了毁灭性的后果。

　　我们能做些什么呢？

　　目前，爱尔兰央行的货币政策对爱尔兰经济来说是顺周期的——但不幸的是，财政政策也是顺周期的。这一切听起来都很熟悉。

　　ESRI表示，房价和抵押贷款债务的情况值得考虑，这是很好的说法。

　　然而，真正的问题是，对于价格被高估的本质，我们能做些什么。它确实警告说，以工资下降和失业率上升为形式的劳动力市场冲击，将给那些负债累累的人带来相当大的压力。

　　在我看来，这接受了一个现实，即除非出现重大的经济冲击，否则房价很难在短期内回落到合适的水平。

　　与此同时，央行过去对首次购房者放宽抵押贷款限制、政府对住房需求端的各种支持，以及欧洲央行的利率政策，都在推动需求。

　　诚然，ESRI的断言是基于一个模型——我们都知道模型有多可靠——但事实是，不管ESRI是否正确，我们在面对这种威胁时似乎无能为力。

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