阿德莱德正在降温，因为市场已经达到了负担能力的极限

　　

　　

　　随着低负担能力和高利率的影响，一股凉爽的南大洋风开始吹向阿德莱德炙手可热的住宅房地产市场，标志着该市历史上的房地产热潮的结束。

　　专家表示，5年来，阿德莱德市场一直引领着澳大利亚的房地产市场，仅次于以资源为动力的珀斯市场。现在，情况正慢慢开始转变。

　　“我每周都会去参加几场拍卖会，这个周末可能是我第一次感觉有点转变，”买家代理机构Hristo的扎克·赫里斯托杜洛普洛斯（Zach Hristodoulopoulos）说。

　　“我和很多拍卖商谈过，比如有一个拍卖商举办了8场拍卖会，其中4场被忽略了。

　　赫里斯托杜洛普洛斯对《澳大利亚房地产投资者杂志》表示：“我注意到，第一眼就能看出，现在比平时安静了一点，而以前所有的东西都在卖。”

　　阿德莱德的降温并不令人意外——上个月，这座教堂之城的房价中位数有史以来首次超过墨尔本，成为头条新闻。

　　根据CoreLogic的房屋价值指数，自2020年初新冠疫情爆发以来，阿德莱德的房价已经飙升了69%，是悉尼房价涨幅的两倍多，仅次于珀斯，后者的房价涨幅高达74.6%。

　　目前，阿德莱德的房价中位数为802,075美元（墨尔本为777,390美元），在截至9月30日的三个月里上涨了4%，在过去12个月里上涨了14.8%。

　　CoreLogic的数据显示，9月份房价健康增长1.3%，但专家们表示，市场情绪正在慢慢发生变化。

　　“阿德莱德确实没有任何放缓的迹象，市场对房产的需求仍然很大，”National property buyers的买家经纪人凯瑟琳·斯金纳（Katherine Skinner）说。

　　“我们现在发现，在过去的三个星期里，我们看到更多的库存和更少的人通过。

　　斯金纳表示：“这更像是供需平衡的转变，更平衡的市场回归。”

　　买入机会依然存在，但市场正在分化。

　　赫里斯托杜洛普洛斯警告称，北部和南部城市外围的一些郊区，房价已经涨到了不可持续的地步，投资者——尤其是那些来自州际的投资者——可能会吃亏。

　　他说：“房价已经疯狂了，但生活在这些地区的人们的收入并不能真正支撑房价。”

　　“住在其他地方的人看到了这些地区的购房价格——直到不久前才从300到400美元开始——并看到了收益率，但他们并不真正了解细节。”

　　根据CoreLogic的数据，大阿德莱德地区表现最强劲的两个地区是Playford和索尔兹伯里（Salisbury），这两个地区都位于城市的外北部边缘。

　　普莱福德市包括34个郊区，如伊丽莎白，希尔班克，彭菲尔德和角谷。索尔兹伯里议会拥有31个郊区，包括帕拉山、索尔兹伯里、圣基尔达、谷景、爱丁堡和英格尔农场。

　　过去12个月，普莱福德的房价中位数飙升21.6%，至568,943美元，而索尔兹伯里的房价上涨20%，至675,058美元。

　　阿德莱德仍有不错的买盘，但重点是蓝筹股房地产，比如市中心的老房子和沿海的优质房产。

　　赫里斯托杜洛普洛斯说：“在这里，你仍然可以花100万美元，在距离市中心5到10公里的地方买到一套老房子，这还不算太差。”

　　“我不关心那些蓝筹房地产，这些地区的收入相当高。”

　　斯金纳表示，位于阿德莱德中央商务区以南约30公里处的克里斯蒂海滩（Christies Beach）和诺伦加港（Port Noarlunga）等主要沿海地区仍然备受追捧。

　　“在南部沿海地区，当地的生活方式市场现在非常吃紧，”她说。

　　“受欢迎的是有机会在未来五年内支持一些高质量发展的实质性街区。

　　“我们有很多当地投资者利用自己房屋的股权，将资金投入他们感到满意的当地市场，因为他们有高达90万美元的资金可供投资。”

　　根据CoreLogic的数据，自2020年初以来，珀斯、阿德莱德和布里斯班一直表现突出，每个城市的资本增长率都是同期所有其他首都的两倍以上。

　　这些城市的相对负担能力一直是这种增长的关键驱动因素，但现在价格已经上涨到这种优势已经消失的地步。

　　赫里斯托杜洛普洛斯表示：“一开始是可承受性问题，价格点要低得多，但随后开始越来越高。”

　　在阿德莱德，现在的房价中位数是856,856美元，公寓中位数是564,854美元。

　　无论如何，高净移民——“进来的人比出去的人多得多”——和供应不足将有助于保持房价的底部。

　　他说，政府正在释放新的土地用于开发，但开发商抱怨说，由于盐碱化问题或某些遗产区划，许多土地不适合开发，这迫使人们回到现有的住房市场。

　　斯金纳表示，现有投资者似乎没有抛售，而许多买家则在观望，希望利率下降。

　　她说：“我们有250套出租物业，我们没有看到投资者出售，他们在原地观望。”

　　目前出售房屋的往往是自住业主，他们要么是在升级，要么是空巢老人在缩减住房规模。

　　斯金纳表示：“供应不足一直在推动市场的绝望情绪和增长。”

　　“现在很多人都在等待明年，看看利率是否会让人们更负担得起。

　　“它将很快转向买方市场——这三个月可能是买入的好时机。”

　　条问答

　　阿德莱德的房价中位数是多少？

　　目前，阿德莱德的房价中位数为802,075美元（墨尔本为777,390美元），在截至9月30日的三个月里上涨了4%，在过去12个月里上涨了14.8%。

　　在哪儿阿德莱德的房价上涨幅度最大吗？

　　根据CoreLogic的数据，大阿德莱德地区表现最强劲的两个地区是Playford和索尔兹伯里（Salisbury），这两个地区都位于城市的外北部边缘。

　　在哪儿房地产投资者在阿德莱德买房吗？

　　National Property Buyers的凯瑟琳·斯金纳（Katherine Skinner）告诉API杂志，位于阿德莱德中央商务区以南约30公里处的克里斯蒂海滩（Christies Beach）和诺伦加港（Port Noarlunga）等主要沿海地区仍然备受追捧。