预防性维修节省资金
当日历从冬天滑到春天的时候，房主们会拿起他们的扫帚，用刷子刷去在寒冷的天气里积累的灰尘。对于酒店管理者来说，确保他们的酒店处于良好的工作状态不仅仅是春季的事情，还必须是一项全年的预防性维护计划。
这些工作要求工作人员对所有实物资产进行例行检查，以发现任何潜在的故障点，并在故障发生前修复这些问题。维护审核可以防止需要花费昂贵的加班或中断客户服务的纠正性维修。预防性维修也延长了酒店最有价值的设备的使用寿命。
在酒店中，预防性维护集中于三种类型的资产。首先是机械设备，如电梯、HVAC系统和循环泵。预防性维护类似于在指定里程对汽车进行定期的例行调优。更换磨损的部件并保持部件的润滑可以保护设备，防止日后的大修。
机械设备用的是我所说的消耗品。”包括门锁上的电池、空气过滤器和灯泡。这些部件确保机械设备的正常运行，同时保持客人的舒适、安全和满意。
预防性维护还包括房间家具和固定装置。定期维护房间通常需要完成的任务包括粉刷天花板、堵住浴室的灌浆裂缝、清洁下水道和淋浴喷头、必要时修理地毯以及用家具笔润色家具。
除了保持资产的良好状态，使其持续时间更长，有计划的预防是一项固定成本。维修人员应该把一天中的一部分时间花在预防性维修上。这避免了灾难性的设备故障，从而取消了对意外和昂贵的大规模维修工作或更换的需要。没有一家酒店可以为这些计划外的成本做预算，但他们可以为预防性维护做预算。
跟踪承包商
电梯就是一个很好的例子，说明了预防性维护的重要性。我去过无数的电梯出问题的旅馆。电梯的保养和定期保养通常由承包商负责。
当承包商未能完成工作，电梯发生故障时，酒店经理立即请一位新的承包商进来。新承包商解决问题，指出最后一个承包商的所有失误和维护故障，并向酒店收取纠正措施的费用。
如果经理跟踪并确保承包商每周、每月、每季度和每年都遵守预防性维修计划，这笔费用本可以很容易地避免。管理人员必须意识到，即使他们有一个维护合同，也要确保合同中的任务实际上已经完成。每一件主要的设备都配有制造商手册，详细说明了应该更换哪些部件以及何时更换。再次强调，管理者有责任了解这些预防性的维护指南，而不是仅仅将其留给承包商。
此外，今天的许多现代设备都带有传感器——物联网——当部件磨损时，它通过无线互联网连接向工作人员发出警报。这允许工程师获取这些信息，并根据预测维护进行维修。管理人员和管理公司需要拥抱可预测的维护机会，因为这可以减少预防性维护劳动和维修费用。
在很多情况下，我曾与一些酒店合作，他们的家庭供水系统存在严重的热水供应问题。洗冷水澡对顾客服务有很大的负面影响。将水从地下室输送到酒店所有楼层的循环泵通常是罪魁祸首。在旧建筑中，寻找失效循环泵的位置是一项挑战，因为在旧建筑中可能不存在竣工图纸。然而，一个传感器可以解决这种寻宝行为，并在冷水淋浴前通知维修人员可能出现的故障。
安排相应的
预防性维护并不一定会导致对客户服务的中断。相反，在潜在的问题发展成可能导致酒店部分关闭的全面纠正措施之前，它会处理这些问题。
酒店应有效利用现有的工程人员。如果一个工程师的工作时间是八小时，那么其中的四个小时应该花在预防性维护上。上午10时至下午2时在美国，当商务酒店的客人离开酒店时，工程师可以检查房间并修补家具和固定装置。在一个拥有100个房间的酒店里，如果工程师每天花4个小时，每周7天来维护房间，那么整个酒店可以每4周检查一次。
此外，酒店是全天候运营的，所以员工可以随时进行预防性维护。例如，会议室在夜间无人使用，因此可以在夜间进行维修。如果酒店只提供早餐，工程师可以在早餐后检查厨房。
预防性维护预算
根据酒店的规模，维护费用占酒店运营预算的4%到6%。那是包括人员、设备和用品在内的固定费用。
预防性维护还意味着提前考虑和计划成本，特别是消耗品的成本。如果经理知道酒店的灯泡使用寿命是3年，那么预算应该反映从安装开始的3年，灯泡将需要更换。这是酒店经理可以预料到的开支，并留出所需的资金来支付。
根据预期寿命来计划和安排更换灯泡或电池，可以节省大量的时间和工资单上的钱来应对闪烁的灯泡和死机门锁电池。更不用说这些中断对客户满意度的影响。
酒店的预防性维护不仅仅是每年一次的春季大扫除。这是一个持续的，24小时的计划，以保障酒店最有价值的资产和支持伟大的客户服务。从长远来看，没有一个有效的预防性维护计划会让你的酒店付出代价。
Gary Isenberg是LW Hospitality Advisors Asset &的总裁物业管理服务。Garys在酒店管理、金融和资产管理领域拥有超过30年的多元化酒店管理经验，专长包括第三方资产管理、作为业主代表、为房地产投资者进行尽职调查、以及就管理或特许经营协议进行谈判的开发服务。除其他服务外，他的资产管理专业包括资本预算和执行方案成本以及内部控制和会计。