加拿大的抵押贷款压力测试正在伤害它本应保护的买家

　　

　　

　　加拿大正处于负担能力危机的阵痛之中。对于那些需要一些好消息的人来说，最新的报告显示，通货膨胀率已降至2.5%，加拿大央行在9月4日的公告中连续第三次降息，基准利率目前为4.25%。

　　现在，坏消息是:住房成本，包括租金和抵押贷款，仍然是总通货膨胀的最大贡献者，对加拿大人的钱包造成了重大打击。

　　那么，为什么政府的政策仍然让拥有住房变得更加困难呢?

　　让我们回顾一下2016年:根据美国金融机构监管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)的数据，当时利率很低，购房者很活跃，可能承担的抵押贷款超出了他们的承受能力。引入压力测试是为了确保在利率上升的情况下，加拿大人有能力承担债务。

　　在一段时间内，利率没有上升，加拿大央行在疫情期间将基准利率降至接近零的水平，许多银行的利率处于多年低点。

　　当时，明智的做法是采取措施保护加拿大的金融体系，以5.25%的利率或合同利率加2个百分点(以较高者为准)对高比率借款人的资格进行测试。当利率最终在2022年和2023年开始攀升时，压力测试被认为防止了大量止赎。

　　但在如今利率更高的环境下，这已经成为一项违反直觉的政策，只会给首次购房者增加额外的障碍。报告显示，在过去几年中，缺乏负担能力和高利率已经使加拿大主要住房市场的首次购房者退居二线，而那些不需要借钱的人-例如上进买家和一些投资者-正在利用更疲软的价值和更健康的库存水平。

　　在他们成长和扎根的城市，比如温哥华、多伦多、卡尔加里，甚至在某种程度上哈利法克斯，入门级买家几乎都消失了。如果没有可观的储蓄，没有父母银行的金融支持，也没有解决住房供应问题的策略，那些把这些城市称为家的首次购房者将继续被拒之门外。

　　在缺乏国家住房战略的情况下——在我看来，这是必不可少的，不可谈判的，但可能在一段时间内不会出现——联邦政府应该重新考虑诸如压力测试之类的政策措施，这些措施没有经受住时间的考验。压力测试也加剧了租房市场的狂热，因为那些不再有资格获得抵押贷款的人被迫租房，从而加剧了问题。

　　除了住房，首次购房者还面临着高昂的生活成本。由Re/Max委托进行的2024年Leger调查显示，28%的加拿大人由于负担能力的挑战而考虑移居另一个国家，25%的人正在重新考虑是否要孩子或组建家庭。来自Leger的独立数据显示，超过一半的加拿大千禧一代和z一代表示，他们的生活只能靠薪水过活。

　　尽管承受能力面临挑战，Leger-Re/Max调查发现，大多数加拿大人(73%)仍然认为拥有住房是他们能做的最好的长期投资;然而，在18-24岁(68%)和25-39岁(66%)的人群中，这一比例较低。首次购房者对市场的信心并没有达到可能或应该达到的水平。让我们明确一点:我当然不是主张加拿大人购买超出自己能力的房屋，但现实情况是，最初引入压力测试的条件不再反映全国各地的现状，也不再反映加拿大人实现负担能力的重要性。

　　在我们等待联邦、省和市政府出台一个有凝聚力的国家住房战略的同时，我鼓励他们重新评估政策，以确保它们产生积极的影响，并探索减轻首次购房者成本的方法。结束压力测试要求将是一个良好的开端。