下一步在哪里建设？争夺三角地区的空地带来了挑战和机遇

　　

　　

　　在这个“跟随数字”系列中，spo由世邦魏理仕罗利(CBRE Raleigh)赞助，WRAL TechWire将调查当地和全国最后的商业房地产报告，以更好地了解增长，趋势，并在三角和周边地区的外部利益。

　　+++

　　蒂普·奥尼尔是上世纪七八十年代美国众议院的传奇发言人，他有一句名言:“所有的政治都是地方性的。”

　　世邦魏理仕(CBRE)的专家表示，在土地使用问题上，情况似乎尤其如此。

　　世邦魏理仕(CBRE|Raleigh)执行副总裁切斯特?艾伦(Chester Allen)表示:“这太本地化了。”作为公司土地服务团队的重要成员，艾伦与市政府和县政府密切合作，为商业、工业和住宅开发提供授权场地。Allen和他的团队是三角地区的合作伙伴和总部位于达拉斯的世邦魏理仕(NYSE: CBRE)的合资企业，代表土地所有者(通常是几代农场家庭)进行房地产交易。

　　“这不是一个即时满足的行业，”艾伦说。这项工作还涉及与律师、工程师和经济发展专业人士的互动。买家和卖家必须在价格上保持一致，多个活动部分需要相互配合:例如，公用事业的可用性和资本条件。“所有的多米诺骨牌都必须到位，”艾伦表示。他在房地产行业工作了18年，最近10年在世邦魏理仕任职。“但这很有趣，”他承认。

　　更有趣的是，随着政治的转变和新领导人带着不同的发展理念进入，社区可能会发生变化。随着达勒姆市最近新市长和议会的选举，优先考虑的是“失踪的中间”住房，比如复式公寓和联排别墅。当民选官员的愿望与非民选政府雇员的愿望不一致时，额外的挑战就会浮出水面。“有时候，规划部门的员工和委员会是一致的，”艾伦说。“有时候不是。”

　　近几十年来，随着三角地区人口和商业的长期增长，该地区城市核心的可用土地稀缺，这促使住宅开发、工业和零售活动向安静的郊区十字路口转移，比如霍利斯普林斯(Holly Springs)和温德尔(Wendell)，以及曾经的乡村约翰斯顿(Johnston)和李(Lee)县。“克莱顿和史密斯菲尔德之间的约翰斯顿县真的很火爆，我们开始看到人们对富兰克林县的兴趣，”艾伦说。

　　合理的战略规划起到了重要作用。当地对水和污水处理能力的投资推动了增长。“这与公用事业、土地使用和分区有关，”艾伦解释说。“约翰斯顿县做得很好。这是一个值得效仿的模式。”相反，缺乏这种投资限制了一些三角地区“光环”县的发展。

　　多年来，缺乏公用事业和当地领导人的兴趣阻碍了奥兰治县发展的希望。2011年，那里的选民通过了一项销售税条款，该县可以利用该条款在I-40沿线建立经济开发区。奥兰治县经济发展部主任史蒂夫?布兰特利(Steve Brantley)表示:“终于有了一个资金来源，可以将公用事业投入地下。”与此同时，县领导制定了一项激励政策，以吸引新的企业。布兰特利回忆说:“那时我开始看到一个巨大的变化。”布兰特利在被聘为橙县经济发展项目负责人之前，曾是北卡罗来纳州商务部一位经验丰富的商业招聘人员。

　　这种转变导致了日本森永公司(Morinaga & Co.)等制造商的到来，该公司开设了一个12万平方英尺的工厂。2016年，该公司在梅贝恩建立了20英亩的糖果工厂，这是该公司在美国的第一家工厂。随着2019冠状病毒病大流行在2020年阻碍企业搬迁，俄亥俄州的Al. Neyer LLC等开发商获得了用于投机性工业发展的土地。

　　Neyer在橙县的工作导致赛默飞世尔科技公司去年搬到了巴克霍恩工业园区，在那里创造了多达200个工作岗位。近年来，即使是著名的限制教堂山也实施了城镇政策，以促进商业发展。布兰特利说:“现在所有这些都在帮助奥兰治县实现税基多元化。”

　　该地区大量具备stem技能的工人使三角地区成为赛默飞世尔等公司的热门全球目的地，而疫情加速了这一趋势。世邦魏理仕(CBRE|Raleigh)土地服务集团主管巴里?鲍林(Barry Bowling)表示:“与波士顿等地相比，罗利-达勒姆的生活质量更好，地价也更低。”像富士胶片(FujiFilm)这样的主要行业参与者宣布了大规模的业务，给这里的房地产价值带来了压力。鲍林说:“COVID期间对生命科学的兴趣开始推高土地价格。“这部分市场最近有所降温，但这并没有扭转价格。”

　　鲍灵已经参与三角商业房地产36年。他说:“我目睹了这个市场的演变，在过去10年里，一个痛苦而清晰的事实是，在我们市场的大都市部分，可开发土地的稀缺。”三角经济的性质意味着一开始就没有很多工业区。“需求是存在的，但威克、达勒姆和奥兰治县主要地铁附近的可用土地有限。项目必须走得更远。”但与此同时，高速公路基础设施的改善使桑福德、温德尔和泽布伦等曾经偏远的社区变得更容易到达。“那些地方不再那么遥远了，”鲍灵说。

　　三角地区的其他社区正指望在各种规模的工业用地上进行大规模投资。例如，珀森县(Person County)目前正在积极推广两处房产。

　　这个占地1350英亩的工业“超级园区”拥有充足的水、下水道、电力和光纤容量，并拥有北卡罗来纳州商务部的认证和美国陆军工程兵团的许可。不远处，占地26英亩的北公园用地正在准备中，金叶基金会提供了近100万美元的赠款。Research Triangle Regional Partnership首席执行官瑞安?库姆斯称这一战略为“杠铃式方法”，既适用于大型企业设施，也适用于规模较小的业务运营。库姆斯说:“这是一个明智的做法，为县保留了选择权。”“随着电动汽车供应链、关键制造业和家具生产等传统行业的回流，时机对于这些现成的网站来说是理想的。”

　　库姆斯说，在富兰克林、格兰维尔、万斯和沃伦县进行的类似投资，使三角中心以北丰富的农村土地同样得到了很好的定位。库姆斯解释说:“它始于几年前的北三角合作伙伴关系。”库姆斯的组织为三角研究园区周围的14个县提供推广支持。

　　一项跨县收入分享协议将这四家公司拉到一起，共同开展营销活动，以吸引发展。这些工厂靠近机场、州际公路、社区学院和其他经济资产，而且离罗利、达勒姆和RTP都很方便。库姆斯说:“就工业用地而言，这些县都准备好吸引那些寻求负担能力和与全球市场联系的公司进行开发。”“这很可能是该地区的下一个前沿。”