有产屋管理不善的六个警告信号

　　

　　

　　如果你在找房子，你会看到很多由房主协会管理的共管公寓和房子——美国大约有37万个房主协会，大约75%的新建房屋是共管公寓协会或房主协会(HOA)的一部分。这意味着，当你计算自己能买得起多少房子时，你必须考虑到某种形式的费用，以及偶尔对意外维修或维护成本的评估。

　　有很多理由要警惕hoa和共管公寓委员会，但其中许多是“强制性”协会，你在买房时无法避免加入。尽管关于过于严苛的居屋计划的恐怖故事比比皆是，但许多居屋计划和共管公寓委员会都是由理性的人管理得很好，在管理社区的共享财务和空间方面做得很好。

　　但是，如果你购买了一个由不称职或有犯罪倾向的社区协会经营的社区，很可能存在隐藏的财务问题。这意味着，即使你很喜欢这所房子，邻居也很喜欢，协会的费用也可以接受，但在你卖掉房子后，你可能会面临巨额的评估。如果你正在考虑购买一套由协会管理的房屋，这里有一些迹象表明，你即将进入一个估值很高的未来。

　　一个运作良好的房主协会应该保持“储备”——为意外开支(如紧急维修)预留的钱。如果HOA或共管公寓委员会没有资金储备，出现的每一个问题都将导致一个特别的评估。如果你恰好在拍卖开始前买了你的房子，你可能会发现自己在做了你一生中最大的一笔购买后不久就被迫支付了一袋现金。

　　任何时候你考虑购买一个由协会管理的房子，你应该看看财务状况，以确保它的运行能力。如果你注意到储备金很低，那就意味着你买的房子有可能面临评估，因为协会需要以某种方式充实他们的储备金，或者当出现重大问题时，比如屋顶漏水或对社区的诉讼，他们需要把手放在你的口袋里。

　　你对任何社区协会的尽职调查的一部分应该包括查看维护和维修记录。最近缺乏维修可能表明有一长串的问题很快就会成为你的问题。

　　例如，屋顶是昂贵的。如果你在一栋几十年都没换过屋顶的大楼里买了一套公寓，那么换新屋顶只是时间问题，而且很可能会有一个评估来让它发生。您希望看到的是定期、主动维护和维修的清晰记录。当然，所有的维护和维修都要花钱，但最好是支付一个合理的定期费用，而不是应付突如其来的钱需求。

　　不同的州对记录有不同的要求，即使是一个健康的协会也可能没有几年前的维修和维护记录，但他们应该有这些记录，他们应该能够告诉你，像屋顶或大型公共区域这样的大件物品上次维修、更换或翻新的时间。任何推迟公共维护的迹象都应该被视为一个价格标签，就像一个非常昂贵的未来的愿景。

　　如果你的协会卷入了一场大官司(或一长串官司)，不仅法律费用会上升，而且对协会的和解或裁决也会以增加费用或评估的形式从你的口袋里出来。

　　法庭记录是公开的(通常简单地搜索你所在城市的名字和“法庭记录”就能让你找到正确的起点)，所以你应该能够在当地的摘要中搜索协会的名字。如果董事会或HOA起诉或被所有人起诉，这不仅意味着社区管理不善，而且意味着一旦你获得所有权，你将支付法律费用。

　　社区协会的主要功能之一是维护“公共”区域。在一些社区，这是相当基本的道路和人行道，主要是建筑物外的景观。但一些社区拥有俱乐部会所、游乐场、游泳池、屋顶平台和其他公共区域，这些都是吸引购房者的部分原因。

　　在考虑购买共管公寓或HOA下的房子时，参观一下公共区域。派对室是完好无损，还是破旧不堪，音响系统也坏了?游泳池已经被抽干五年了吗?如果公共区域上次翻修是在1985年，那么最终将需要进行必要的维修或翻新，而这笔费用即将到来。

　　判断一个社区是否健康的最好方法之一是回顾几年来的会议记录和其他文书工作。这些会告诉你你想知道的一切，从协会的运作情况到他们如何进行维修和维护。

　　一个巨大的危险信号?如果董事会或HOA不愿与你分享这些会议记录，或者不能与你分享。很明显，这两种情况都不好:如果他们只是拒绝让你访问，他们很可能隐藏了一些东西(一旦你成为所有者，这些东西对你来说可能是非常昂贵的)，或者协会管理不善，实际上没有保存良好的记录。不管怎样，你都应该假设没有会议记录=即将进行的重大评估，因为保密或无能永远不等于良好的财务治理。

　　如果因为很长一段时间没有召开董事会而无法获得几年的董事会会议记录和文书工作，这不仅会告诉你整个社区管理不善，还会告诉你，在表面之下可能潜藏着许多问题。即使房子或共管公寓状况良好，费用也在可控范围内，但如果多年来没有人费心召开共管公寓董事会或HOA协会的会议，那就意味着没有人关注维护、维修和其他成本。但问题不会永远隐藏起来，很有可能在你关闭你的单位的那一刻，所有这些问题都会自食其果。